可以買工業宅嗎？
113/12/7(六)兒子就業
看快2年的新竹房市，發現好多非住宅地目蓋好多房子當住宅賣，這在台南少見，可能因此合法住宅區更少，房價降不下來。
工業住宅形成原因：民國90年修改都市計畫法台灣省施行細則第18條，將乙種工業區由原本僅能作為工廠、工廠必要附屬設施以及工業發展有關設施之規定，放寬用途可作為商業使用，新增乙種工業區內可設立「公共服務設施及公用事業設施、一般商業設施」。
查詢管道：
1.「內政部不動產資訊平台」查詢建案基地的土地使用分區，「建物謄本」和「使用執照」登記為辦公室、一般事務所、技術服務業等
2.「營建署-全國建築管理資訊系統」:/ 建築資訊查詢/全國建築執照存根查詢/。
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登記類型 |
住宅 |
一般事務所宅 |
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土地使用分區 |
住宅區 |
第二種工業區、科技工業區、工商混合區、辦公服務區、乙種工業區、複合商業區、科技商務服務專區、科技商區、特定商業區… |
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建物謄本/使用執照 |
住宅 |
一般事務所、零售業、辦公室、技術服務業等 |
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房價表現 |
一般 |
可能較一般住宅低(因土地成本較低) |
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未來轉手性 |
依區域、地段決定增值 |
增值性略差,轉手較不易 |
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貸款成數 |
最高80%~85% |
成數常較低(60%),利率能較高,核貸較嚴。部份銀行針對工業宅不願核貸。 |
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政策優惠房貸 |
適用 |
不適用 |
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可以出租否 |
可以 |
已違法使用,出租民眾會被開罰,租客無法申請租金補貼,還必須搬離 |
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自用住宅稅率 |
房屋稅:1.2%x房屋評定現值 地價稅:0.2%x公告地價 |
房屋稅:要先申請自住1.2%(限3戶內)、營業3% 地價稅:一般1% (含營業用) |
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水電費率 |
一般費率 |
要申請一般費率 違規使用,被檢查、取締罰款風險,可連續開罰,有斷水斷電的可能 |
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建築結構 |
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建材因有規定使用標準,建築結構、樓地板承載力都會比一般住宅好 |
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居住品質 |
較好,有純住宅區,有住商混和,生活機能佳 |
較差,附近可能有工廠或其他工業設施,居住環境不明, 鄰近工業區,有卡車貨車等工業用及營業用大型車輛進出,安全、噪音、空氣品質較不佳 |
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工業住宅可變更為自用住宅? |
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須經區位、總量管制、編定工業區之基準重新建設、發展,審核程序多且嚴格,不易通過 有些縣市採罰款列管處置，變更土地使99用分區、繳納捐地代金等程序合法化。 |
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容積率 |
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容積率較一般住宅多/規劃較大坪數 |
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交屋方式 |
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採沒有隔間、衛浴、粉刷的毛胚交屋, 由住戶和施工商簽約 |
都市計畫法台灣省施行細則第18條
(一)公共服務設施及公用事業設施：
1.警察及消防機構。
2.變電所、輸電線路鐵塔(連接站)及其管路。
3.自來水或下水道抽水站。
4.自來水處理場(廠)或配水設施。
5.煤氣、天然氣加(整)壓站。
6.加油站、液化石油氣汽車加氣站。
7.電信機房。
8.廢棄物及廢(污)水處理設施或焚化爐。
9.土石方資源堆置處理場。
10.醫療保健設施：指下列醫療保健設施，且其使用土地總面積不得超過該工業區總面積5%者：(1)醫療機構。 (2)護理機構。
11.社會福利設施：
(1)兒童及少年福利機構(托嬰中心、早期療育機構)。
(2)老人長期照顧機構(長期照護型、養護型及失智照顧型)。
(3)身心障礙福利機構。
12.幼兒園或童課後照顧服務中心。
13.郵局。
14.汽車駕駛訓練場。
15.客貨運站及其附屬設施。
16.宗教設施：其建築物總樓地板面積不得超過500m2。
17.電業相關之維修及其服務處所。
18.再生能源發電設備及其輸變電相關設施(不含沼氣發電)。
19.其他經縣(市)政府審查核准之必要公共服務設施及公用事業。
(二)一般商業設施：
1.一般零售業、一般服務業及餐飲業：其使用土地總面積=<該工業區總面積5%
2.一般事務所、自由職業事務所：其使用土地總面積=<該工業區總面積5%
3.運動設施：其使用土地總面積=<該工業區總面積5%
4.銀行、信用合作社、農、漁會信用部及保險公司等分支機構：其使用土地總面積=<該工業區總面積5%
5.大型展示中心或商務中心：使用土地面積超過1公頃以上，且其區位、面積、設置內容及公共設施，經縣(市)政府審查通過者。
6.倉儲批發業：使用土地面積在1~5公頃、並面臨12公尺以上道路，且其申請開發事業計畫、財務計畫、經營管理計畫，經縣(市)政府審查通過者。
7.旅館：其使用土地總面積=<該工業區總面積5%，並以使用整棟建築物為限。
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