B媽Letting Go孩子放手飛~

房地產投資新思維

Smart智富月刊 第135期 2009-10-30

http://smart.businessweekly.com.tw/webarticle.php?id=38280&p=4

賣房子換養老金　你願意嗎？

朋友最近就為了類似問題在傷腦筋。他們是對新婚夫妻，兩人年收入共120萬元，有150萬元存款，計畫兩年後買房。這對小夫妻很省，每月生活開銷僅3萬元，加上房租2萬，按理，他們可以月存5萬元，兩年後，足可貸款買一間總價千萬元的房子。

不過，兩人因為孝順，每月給父母的孝養金合計3萬元，存錢比例因此降低。問他們孝養金可以減少嗎？

答案是沒辦法，因為父母需要這筆錢過退休生活。可是，他們的父母都有自己的房子，我心裡不禁想：如果父母能將房子賣掉籌措退休金，孩子不就可以快些存錢，自己買房。這，會不會是較好的安排？

70%民眾寧可求助子女　也不處分房子來養老
不只我有這樣的想法，金管會主委陳冲9月底公開表示，計畫推動「反向抵押貸款」，要讓現金不夠卻有房子的退休族能「以屋養老」。

什麼是「反向抵押貸款」？

簡單說，就是要讓擁有房子的老年人，可以將房子抵押給銀行換出現金，做為自己老年生活的「零用金」。

他們不必償還房貸，而是等到死後，房子由銀行接收處理。

在美國、日本，這個政策被視為社會福利的一環，對只有房子而沒有多餘現金的老人而言，可以有效活化資產。

真正達到「破產上天堂」的理財最高境界。

可是，在台灣，一般大眾是否認同這個想法呢？《Smart智富》月刊和Yahoo!理財網合作，特別針對這個問題進行網路調查。

結果顯示，近70%受訪者寧可向子女拿生活費、也不會處分自己的房子來養老。至於他們的父母是否會願意呢？約有91%受訪者認為，父母寧可跟他們拿錢，也不願「以屋養老」。

即使是讓年輕人自己選，願意奉養父母、換取父母把房子留下的人（占26%），還是多過希望父母賣房自籌退休金的人（18%）。

調查也顯示，如果自己經濟能力許可，有64%人會買房子留給下一代。但是， 如果錢不多，只有21%人會為了買房子留給下一代而努力工作。

看來，儘管世代間略有差異，但調查數據顯示：絕大多數台灣人並不接受以屋養老的想法。

獨家調查》以屋養老？9成父母不接受

有土斯有財、房屋會增值　兩觀念成最大阻力
台灣人為什麼無法接受「以屋養老」？

台灣理財顧問認證協會理事顏懷江認為，台灣人，尤其是長一輩，「有土斯有財的觀念」根深柢固。

在美國，常常看到退休族把房子賣掉，買一台露營車，到處旅遊，因為他們沒有一定要住在自己房子的觀念。

但是台灣人總希望在自己的房子終老。因此，即使住豪宅，如果是租來的，老人家就是沒有安全感！

聯傑財務顧問公司執行長蕭碧華則分析，年輕人都不埋單「以屋養老」的想法，未必是觀念上不認同，可能是考量實際利益。

因為台灣目前房價不斷上漲，很多年輕人認為，房子是穩定增值的資產，因此會擔心，如果把房子賣掉就再也追不回來，所以，才不願意賣房子籌養老金。

一方面是因為中國人有強烈的「土地」觀念，因此，認為自己有責任「買房留子」；

二方面則是因為過去40年的經驗證明，房地產長期會大幅增值，因此，不僅造成這一代年輕人有「買房大不易」的感嘆，大多數還期待，父母親會把房子留給他們。

博智會計師事務所會計師、同時擁有兩岸理財顧問執照（CFP）的施博文提醒，是否「買房留子」，應該先審慎思考下面3個問題，再做決定：

問題1：房子會一直增值而不會貶值嗎？
「你爺爺買給你爸爸的房子，現在一定很值錢，你爸爸買給你的房子，應該也會增值，但是你買給下一代的房子，是否還會繼續增值？」

施博文分析，就台灣經濟發展史看，只要長輩曾經買房子給下一代，這個決定至今都獲利豐厚，正確的不得了。但正因如此，有可能成為這一代人做決定的迷思。

「如果房子將來會貶值，你還想買房子給下一代嗎？」施博文問。

那麼，台灣房地產有可能貶值嗎？

施博文認為，台灣目前生育率低，總人口數將會減少，除了台北精華區房地產受惠國際資金購買，其他地區長期房價貶值的可能性其實很高。

事實上，根據國泰房地產指數過去15年看，除了台北縣市、桃竹部分地區外，其他地方的房地產價格並沒有回到15年前的高價。這時候，買房留子就不見得是正確的決定了。

問題2：如果有錢，留什麼資產給下一代最有用？
如果自己經濟能力許可，要把財產留給下一代，其實，可留的資產形式很多，房子會是最好的選擇嗎？

可從兩個方向思考：

1.什麼資產會增值而不會貶值？

2.「給魚，不如給他釣魚竿」 的價值。

因此，以他個人為例，他希望小孩獨立、有國際觀，所以他寧可把錢花在栽培小孩。

讓小孩出國當交換學生，學習外國語文，受國外的高等教育……等。「如果小孩自己沒有賺錢能力，富不過三代，留再多資產也沒用。」

問題3：你的孩子孝順嗎？
98年10月初，《獨家報導》雜誌創辦人沈野剛打贏一場官司，官司的另一方正是自己的親生兒子。

這場官司起因是沈野想把買來過戶給兒子的房產要回來，沒想到兒子拒不接受。

根據沈野說法，由於《獨家報導》一直虧損，他想要賣屋填補虧損，但兒子卻認為房子已經在自己名下，父親沒有處分的權利。

沈野的遭遇暴露出一個問題：你的孩子孝順嗎？萬一你有事情或意外，孩子會不會將你棄之不顧？尤其打算生前就把所有財產留給下一代的人，更要審慎評量這個問題。

如果一旦決定要拿房子換現金，那麼有哪些方法可以應用呢？除了等待金管會通過「反向抵押貸款」條款外，還有表1所列的4個方法可執行，讓你的退休生活過得更好更有尊嚴。

※4個方法，讓晚年不會「有殼沒錢」！

方法一、把大房子換成小房子
適合對象：小孩已經獨立在外，家中只剩下夫妻兩人時

優點：不用搬離自己熟悉的居住環境，在同一地段「以大換小」，就可以用多餘的房屋空間換得現金。

方法二、賣掉市區的房子換到郊區。或是將市區房子出租，用租金到郊區生活

適合對象：已經退休不需要工作，且熟悉郊區環境的人

優點：對於原本就來自都會以外地區的退休族來說，這是最好的辦法。不但可以賺到價差，還能回到小時候熟悉的地方養老，一舉兩得。如果還想保有市
區的房子留做他用，也可暫時出租，用租金到郊區或是鄉下生活。

方法三、賣房換現金，做輕鬆房客

適合對象：房子長期增值不看好，但有能力妥善理財的人

優點：為避免房子貶值，建議賣掉房子換取資金，無論是自己或是請專人
妥善規畫去投資理財，你就可以抱著現金，當一個輕鬆的房客。

方法四、房子抵押跟銀行借款，死後由壽險繳清房貸

適合對象：手上沒有多餘現金，但有壽險保障的人

優點：對手上沒有多餘現金養老的人，可以用申辦銀行房貸的方式取得現金，同時購買足夠的壽險，去世後再用死亡給付來償還銀行貸款。如此不但可用房子換得足夠的現金過活，還可以保有房子傳給子孫。